Cómo financiar la compra de una vivienda de obra nueva: guía de hipotecas
Comprar una vivienda de obra nueva tiene particularidades financieras que la diferencian de comprar de segunda mano. La más importante es que el banco no desembolsa todo el dinero de golpe: lo hace en fases, conforme avanza la obra. Esta guía te explica cómo funciona, qué documentación necesitas y qué factores determinan las condiciones de tu hipoteca.
Cuánto financia el banco en obra nueva
Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda para primera residencia. Necesitas tener al menos el 20% del precio en ahorros propios, más el 10-12% de gastos de compra. Para una vivienda de 250.000 €, necesitas disponer de aproximadamente 75.000-80.000 € en ahorros antes de que el banco ponga el resto.
Cómo funciona la hipoteca en obra nueva sobre plano
Preaprobación bancaria
Antes de firmar el contrato privado, conviene tener una oferta de hipoteca aprobada para saber con certeza cuánto te va a financiar el banco. Consulta nuestra guía del proceso de compra para saber en qué momento del proceso debes tramitarla.
Tasación previa a la escritura
Cuando la obra está terminada y antes de firmar la escritura, el banco encarga una tasación de la vivienda. Si el valor tasado es inferior al precio pactado, el banco financiará el 80% del valor tasado, que puede ser menos de lo que esperabas.
Firma y desembolso
En la notaría se firma la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca simultáneamente. El banco desembolsa el importe al promotor y tú empiezas a pagar la hipoteca desde ese mes. Consulta los gastos e impuestos que se liquidan en este momento.
Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir en obra nueva
Hipoteca fija
Cuota estable durante toda la vida del préstamo. Ideal si priorizas la seguridad y la previsibilidad, especialmente cuando hay un período de construcción de 1-3 años entre la aprobación y el desembolso.
Hipoteca variable
Referenciada al Euríbor. Cuota más baja en entornos de tipos bajos, pero con riesgo de subida. Menos recomendable en períodos de incertidumbre sobre la evolución de los tipos.
Hipoteca mixta
Tipo fijo los primeros años (habitualmente 3-10) y variable después. Un punto intermedio entre seguridad inicial y posible ahorro futuro. En el entorno actual, la mayoría de compradores de obra nueva optan por la fija o la mixta.
Preguntas frecuentes sobre financiación de obra nueva
¿Puedo pedir hipoteca antes de que la obra esté terminada?
Sí. Es lo habitual cuando se compra sobre plano. El banco aprueba la hipoteca con la documentación del proyecto y no desembolsa hasta la escritura final, una vez terminada la obra.
¿Qué pasa si el banco no me aprueba la hipoteca después de haber firmado el contrato?
Es una situación de riesgo real. Por eso es fundamental tener la preaprobación bancaria antes de firmar el contrato privado con el promotor. Si firmas sin tenerla y el banco te la deniega, puedes perder las cantidades entregadas salvo que el contrato incluya una cláusula resolutoria por esta causa.
¿El promotor puede recomendar un banco concreto?
Sí, y es habitual. Muchos promotores tienen acuerdos con entidades bancarias que ofrecen condiciones especiales a los compradores de sus promociones. Puedes usarlos o buscar tu propia financiación: la elección es tuya.
¿Qué documentación necesito para pedir una hipoteca de obra nueva?
La documentación básica incluye DNI o NIE, últimas tres nóminas y contrato de trabajo, declaraciones de la renta de los últimos dos años, extractos bancarios de los últimos tres meses y vida laboral actualizada. Los autónomos aportan modelos fiscales en lugar de nóminas. Consulta la lista completa en nuestra guía del proceso de compra.
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