Cómo comprar una vivienda de obra nueva: guía paso a paso
El proceso de compra de obra nueva tiene sus propias reglas y plazos. Esta guía te explica cada etapa, desde que encuentras la promoción que te encaja hasta el día que recibes las llaves, para que sepas exactamente qué esperar en cada momento.
Las etapas del proceso de compra de obra nueva
El proceso tiene seis fases bien diferenciadas. No todas tienen la misma duración, pero ninguna se puede saltar.
Paso 1 — Búsqueda y selección de la promoción
Todo empieza por encontrar la vivienda adecuada. Define bien tus prioridades: zona, tipología, presupuesto máximo y plazo de entrega que puedes asumir. Si trabajas con una comercializadora como Soldit Homes, este filtrado inicial lo hacemos nosotros: analizamos tu situación y te presentamos solo las opciones que realmente tienen sentido para ti.
Paso 2 — Reserva y señal
Cuando encuentras la vivienda que quieres, el primer paso formal es la reserva. Consiste en firmar un documento de reserva y pagar una cantidad, habitualmente entre 3.000 y 6.000 €, que bloquea la unidad durante un tiempo determinado (normalmente 15-30 días) mientras preparas la documentación para el contrato. La reserva suele ser no devolutiva si desistes tú, pero sí lo es si el promotor no cumple las condiciones pactadas.
Paso 3 — Contrato de arras o contrato privado de compraventa
Pasado el período de reserva, se firma el contrato principal. El contrato privado de compraventa es el más habitual en obra nueva: establece el precio total, los plazos de pago durante la obra, la fecha estimada de entrega y las condiciones de la operación. Es el documento más importante de todo el proceso: revísalo con un abogado o tu asesor antes de firmar. En todo caso, el promotor está obligado por ley a avalar o asegurar todas las cantidades que reciba antes de la entrega de llaves.
Paso 4 — Pagos durante la construcción
Una vez firmado el contrato, comienzan los pagos parciales. La estructura más habitual es: entre el 10% y el 20% a la firma del contrato, otro 10-20% en hitos de construcción y el resto (normalmente el 60-70%) a la entrega, cuando se firma la escritura pública. Todos los pagos previos deben estar cubiertos por un aval bancario o seguro de caución. Exige siempre el justificante.
Paso 5 — Personalización de acabados
Si compraste sobre plano en una fase temprana, es el momento de tomar decisiones sobre los acabados de tu vivienda: suelos, alicatados, carpintería interior, sanitarios o cocina. En Soldit te acompañamos con nuestro equipo de interiorismo y nuestros showrooms con realidad aumentada. Consulta nuestra guía completa sobre personalización de vivienda nueva.
Paso 6 — Visita de cortesía, firma de escrituras y entrega de llaves
Aproximadamente un mes antes de la entrega, Soldit organiza una visita de cortesía a la vivienda terminada para que puedas revisar todo en detalle y comunicar incidencias antes de la escritura. El día de la entrega se firma la escritura de compraventa ante notario, se liquidan los gastos pendientes y recibes las llaves.
Documentación que necesitas preparar
- DNI o NIE en vigor.
- Últimas tres nóminas y contrato de trabajo (para la hipoteca).
- Declaración de la Renta de los últimos dos años.
- Extractos bancarios de los últimos tres meses.
- Vida laboral actualizada.
- CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España): el banco lo consultará, pero puedes pedirlo tú también.
Si eres autónomo, sustituye las nóminas por los modelos 130, 303 y la declaración anual de IVA de los últimos dos años.
Plazos habituales en obra nueva
| Fase | Duración aproximada |
|---|---|
| Desde reserva hasta contrato | 2–4 semanas |
| Construcción (sobre plano) | 18–36 meses |
| Tramitación hipoteca | 4–8 semanas |
| Desde escritura hasta llaves | Mismo día |
Si compras una vivienda terminada de obra nueva, los plazos se reducen drásticamente: contrato, hipoteca y escritura pueden cerrarse en 6-10 semanas.
Preguntas frecuentes sobre el proceso de compra
¿Puedo echarme atrás después de firmar el contrato?
Depende del tipo de contrato. Con arras penitenciales, puedes desistir pero pierdes la cantidad entregada. En un contrato privado de compraventa, las condiciones de resolución deben estar recogidas en el propio documento.
¿Qué pasa con mi dinero si la promoción no llega a construirse?
El promotor está obligado por ley a avalar o asegurar todas las cantidades entregadas antes de la entrega. Si la promoción se cancela, recuperas tu dinero íntegro a través del aval o el seguro de caución.
¿Qué es la visita de cortesía y para qué sirve?
Es una visita que Soldit organiza aproximadamente un mes antes de la entrega, cuando la vivienda ya está terminada. Sirve para revisar el estado de la vivienda en detalle, detectar incidencias y comunicarlas al promotor antes de la escritura para que puedan resolverse a tiempo.
¿Cuándo debo contratar la hipoteca?
Lo ideal es tener una preaprobación bancaria antes de firmar el contrato privado. Así sabes con certeza cuánto te financia el banco y no te llevas sorpresas cuando llegue la escritura. Consulta nuestra guía de financiación de obra nueva.
¿Puedo llevar a un técnico a la visita de cortesía?
Sí, y es muy recomendable. Un arquitecto técnico o aparejador puede detectar defectos que a simple vista pasan desapercibidos. Su coste suele ser entre 150 y 300 €.
¿Te podemos ayudar?
Si tienes alguna duda o necesitas información específica para tu caso particular, déjanos tus datos y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible.
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