Gastos e impuestos al comprar obra nueva: cuánto necesitas realmente
El precio de la vivienda es solo el punto de partida. Al comprar obra nueva en España hay impuestos y gastos adicionales obligatorios que, si no los tienes en cuenta desde el principio, pueden descuadrarte toda la planificación financiera. Esta guía te detalla cada coste, para qué sirve y cuánto supone.
La regla del 10-12%
Antes de entrar en detalle, hay una regla práctica que todo comprador de obra nueva debería tener grabada: añade entre un 10% y un 12% al precio de compra para cubrir todos los gastos adicionales. Si la vivienda cuesta 250.000 €, necesitas tener entre 25.000 y 30.000 € adicionales disponibles. Este porcentaje incluye impuestos, notaría, registro y gestión.
Impuestos obligatorios al comprar obra nueva
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
El impuesto más relevante en la compra de obra nueva es el IVA. Para vivienda habitual el tipo aplicable es del 10% sobre el precio de compra. En Canarias no se aplica el IVA sino el IGIC, cuyo tipo para vivienda es del 6,5%.
AJD — Actos Jurídicos Documentados
Además del IVA, la compra de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Su tipo varía según la comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | Tipo AJD habitual |
|---|---|
| Madrid | 0,75% |
| Cataluña | 1,5% |
| Andalucía | 1,2% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| País Vasco | 0,5% |
| Castilla-La Mancha | 1,5% |
Algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. Consulta la normativa vigente de tu comunidad antes de la firma.
Gastos de notaría, registro y gestión
La escritura de compraventa debe firmarse ante notario, con un coste arancelado de entre 600 y 1.200 € para una compra de 200.000–300.000 €. La inscripción en el Registro de la Propiedad ronda los 400–800 € para el mismo rango. La gestoría, si la contratas, cuesta entre 300 y 600 €. Si pides hipoteca, añade la tasación: entre 300 y 500 €.
Desde 2019, el banco asume el AJD de la hipoteca, la notaría y el registro hipotecario. El comprador solo paga la tasación y, en su caso, la comisión de apertura. Consulta todos los detalles en nuestra guía de financiación de obra nueva.
Resumen práctico: ejemplo para una vivienda de 250.000 € en Madrid
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| IVA (10%) | 25.000 € |
| AJD Madrid (0,75%) | 1.875 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro de la propiedad | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Total gastos adicionales | ~28.775 € |
| Total desembolso | ~278.775 € |
Preguntas frecuentes sobre gastos e impuestos en obra nueva
¿El IVA del 10% se aplica siempre en obra nueva?
Sí, para vivienda habitual en todo el territorio nacional excepto Canarias (IGIC al 6,5%). Si la vivienda es de protección oficial (VPO), el IVA puede ser del 4%.
¿Hay bonificaciones en el AJD para compradores jóvenes?
Muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de AJD para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. Las condiciones varían por comunidad, así que conviene consultarlo antes de escriturar.
¿Cuándo se pagan los impuestos en la compra de obra nueva?
El IVA se paga al promotor en el momento de la escritura. El AJD se liquida en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
¿Puedo incluir los gastos de compra en la hipoteca?
En general no. Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, sin incluir los gastos adicionales. Es importante tener ese 10-12% en ahorros propios antes de comprar.
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